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不过,有时候,宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,如北宋至和元年(1054)二月,仁宗&ldo;诏天下州县自今遇大雨雪,委长吏详酌放官私房钱三日,岁毋得过三次&rdo;。南宋绍兴十二年(1142)二月,高宗&ldo;诏免京城公私房廊一月&rdo;,廿一年(1151)二月,又&ldo;诏行在(杭州)官私僦舍钱并减半&rdo;。
以今天的目光来看,政府明令私人出租屋减租,无疑是不尊重市场定价与私有产权的表现。但在当时,这一政策也有它的合理性:那些当包租公的,通常都是形势户,非富即贵;而蜗居于出租屋的则多为弱势群体,出于&ldo;利益的衡平&rdo;考虑,让形势户减收一点租金,似乎也不特别过分。
当然这里有一个&ldo;度&rdo;需要政府把握好,偶尔蠲免几天房租那情有可原,如果经常性要求业主这么做,则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫作胡太初的官员,就对政府频繁降低房租的做法提出非议:&ldo;不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。&rdo;意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给别人居住?就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将&ldo;无屋可居&rdo;。官府的做法看似是恤民,其实是不知道&ldo;贫富相资&rdo;的道理。
宋朝毕竟是商品经济很发达的时代,人们对市场的定价机制并不陌生,如叶适认为,&ldo;开阖、敛散、轻重之权不一出于上,而富人大贾分而有之,不知其几千百年也,而遽夺之,可乎?&rdo;对富人的财产权,宋人也明确提出要给予保护,如苏辙痛骂王安石:&ldo;王介甫,小丈夫也。不忍贫民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也。&rdo;所以才有明白人站出来非议政府的减租政策,强调&ldo;贫富相资&rdo;的道理。
宋朝为什么要叫停&ldo;不动产登记&rdo;?
吕惠卿的&ldo;手实法&rdo;
北宋朝廷曾经在全国范围内推行过一次&ldo;不动产登记&rdo;,时为宋神宗熙宁七年(1074)七月。此时新党领导的变法已经呈露出危机,王安石在这一年的四月被罢去相位,离任之前他提请神宗皇帝任命变法派的吕惠卿为参知政事(相当于副宰相)。正是在吕惠卿的推动下,朝廷下诏启动全民&ldo;不动产登记&rdo;‐‐&ldo;手实法&rdo;。
按照吕惠卿的设计,这次&ldo;不动产登记&rdo;的程序如下:
首先,&ldo;预具式示民,令依式为状&rdo;,即由政府统一印制好&ldo;不动产登记&rdo;的标准格式,贴出来公告于民,要求民众按照格式自行填报自家的财产,包括名下房产的间数及性质(自住还是出租),田产的亩数及性质(自耕还是招佃),这些田宅折算成货币值多少贯。为方便折算,宋朝根据该地最近若干年内的田宅交易价格取一个中位数,作为估价的标准。由于各户财产由户主自行填报,因此吕氏&ldo;手实法&rdo;又称&ldo;自实法&rdo;。
为了照顾自耕农的利益,宋朝又规定,在评估各户财产数目时,凡出租生利的田宅按足额计算,而自住房与自耕地的估值只计市场价的五分之一。打个比方,假设我和你在乡下都有平房3间、田地50亩,我的田宅都是自用,你因为搬到了城里,则将乡下的田宅都租了出去;再假设按市场交易价中位数,每间房屋值50贯,每亩田值20贯,那么在登记不动产时,你的财产将记为1150贯,我的财产则记为230贯‐‐这个财产估价,将决定我和你要承担的不同税负。
然后,各户将填写完毕的财产清单上交到县衙门,&ldo;县受而籍之;以其价列定高下,分为五等&rdo;,县衙门接收后统一登记造册,并按照居民的财产多寡,将居民划入不同户等。通常乡村户分五等,一、二等户为上户,三等户为中户,四、五等户为下户。坊郭户(城市户)分十等,前五等为上户,后五等为下户。这不是歧视,而是分配税额的依据。
然后,&ldo;参会通县役钱本额而定所当输,明书其数,众示两月,使悉知之&rdo;,即县衙根据户等划定各户的税额,不同户等所承担的税额是不同的,原则上,上户承担更多的税额,下户不用缴税或者缴纳较少的税。各户的税额都标明其钱数,公示两个月。
◎宋代佚名《耕获图》
可以想象,出于逃税的目的,肯定有一部分居民在登记不动产时会隐瞒财产。对此吕惠卿已考虑好对策:鼓励民众相互监督、检举,&ldo;非用器、田谷而辄隐落者许告,有实,三分以一充赏&rdo;。你若发现亲邻隐瞒不动产,家有五套房却登记成三套房,那么欢迎你到官府那里举报,一旦查实,官府即没收隐匿的财产,并将三分之一奖励给你。
&ldo;手实法&rdo;的不良效应
吕惠卿推动的这次全民&ldo;不动产登记&rdo;,是宋朝推行&ldo;免役法&rdo;的配置工程。中国在唐宋之际,赋役制度发生了一个历史性的变迁‐‐从人头税向财产税转化,从人身税(役)向货币税转化。必须承认,这是历史发展与文明演进的体现。宋朝的正税,已经基本上跟人丁脱钩,改为按财产多寡分配税额;宋朝的役,也正在转化为货币税的形式,此即熙宁变法中的&ldo;免役法&rdo;:国家不再强制性征调人户服差役,而是由人户向官府纳钱,官府再用这笔钱雇佣愿意出力的人充役。
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