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第104章 助推（第1页）

【第104章】助推

在秦唐前世，海南是九十年代初期才有了商品房建设还没有完工就进行买卖交易这一种“期房”交易行式，继而在这种泡沫式交易方式的影响下引发了地产热，而现在才1989年，秦唐就把“期房”这个概念甩了出来，也难怪胡举跃会大吃一惊，很是有些不能理解。欢迎来到阅读

期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

在秦唐前世，商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系，长期以来，我国城镇住房供应不足，加快建设、增加住房供应是客观需要，但是，我国刚刚起步的房地产业资金严重不足，不少都接近“皮包”公司状态，自有资金的比例甚至不到10%，就连基础较好的上海房产开发企业，其自有资金比例一直到2001年还只有18.84%，另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的惟一选择。

由于自有资金严重不足，房地产企业存在着严重的投机，这引来更多的。3年，国家开始进行宏观调控，房地产企业不仅贷款难度加大，上市融资之路也被堵死，国家明确提出不鼓励房地产企业上市的政策

还有，房地产开发企业要发展，一方面是这些企业自有资金严重不足，于是建设部主导设立了商品房预售制度。

4年出台的《城市房地产管理法》。对预售条件、监管作出了原则规定，但是却留下来一个巨大地漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款，商品房预售制度实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80％以上，部分城市甚至达到90％以上，许多开发成本由开发商完完全全转嫁给了购房人。

商品房预售制度的推行导致了一系列问题。首先就是对购房益的损害。由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在。这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生，所以只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。

预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本。他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价地上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌地心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高，房地产行业的泡沫。也由此产生。

再到后来，当初设立商品房预售制度的条件已经渐渐消失，就从融资渠道来看，房地产开发企业有银行贷款、发行股票融资、债券融资、信托融资等等。

由于普遍对房地产业的发展前景看好，开发商获取银行贷款的难度已经大为降低，不少银行甚至主动找上门来。降低门槛为开发商提供贷款，而且经过十几年的快速发展，房地产开发企业地自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖逐渐减弱。

更重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展，而二十一世纪的情况已经与之完全相反，房地产投资过热。房价大幅度攀升。接连几次的房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头，从某种程度上来看。商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。

所以把期房销售制度改为现房销售制度，才是一件利国利民甚至就是对房地产开发商本身地公司信誉也有利的好事儿，但是为了捞钱，小商秦唐当然是只能借鉴前世的经验来为自己谋利，至于房地产业这个巨大的“民生”项目，如果有可能，他是想让中国人人人都买得起房子，不过做这些事情的前提条件，都是得拥有足够的金钱做为基础，所以目前来说，赚钱还是最重要地事情。

楼花也跟期房一样，是地产物业市场的一个名词，是一种投资工具不动产期货，指该地产发展项目还未完成，在香港，该地产项目如果还未有政府当局发出的入伙纸，也定义为楼花，在台湾则称为预售屋。

地产发展项目以“楼花”方式发售，对地产发展商最有利，在现金流方面而言，先收钱，一年半载之后才交货，在物业买家方面，投资风险却是最高，因为有“隔山买牛”的现象，除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外，还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在风险。

楼花也叫楼号，就是房子还没开始动工，发展商就拿出设计图给购房者认购，这时的房价是最便宜的，但也是风险最大的时候，因为在房子的施工过程中会产生这样那样地问题，于是开发商承诺地如绿化率、楼距、公摊之类的都会缩水，但这却是炒房者地最爱。

在秦唐前世，中国内地的期房销售是因为房地产企业本身资金的诸多条件而自由形成的，但在港澳地区，以及九十年代初的海南，这种期房销售形式就叫做买卖“楼花”，买卖“楼花”的话，房地产企业的资金条件就不是主导原因了，而是一群真正唯利是图的商人为了获得巨额暴利主动炒卖的手段，秦唐现在主动抛出了期房这个概念，小商就与那真正唯利是图的商人根本没什么两样。

前段时间的种种表明，岸江市房地产市场第一次火起来的外部条件已经成熟，秦唐需要做的，只是助推作用而已。

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