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第330章 违法建筑买卖合同纠纷8（第1页）

吴轻轻点头，李亦柯在法庭上的表现越来好了，从容镇定，完全可以独当一面了。

雏鹰终于可以振翅高飞了，老鹰满怀安慰。

“被告答辩。”覃涵的声音打断了吴忧的思绪。

元武：“尊敬的审判长，我代表被告林坦答辩。1、本案中，原告在出售的诉争房屋顶部加盖一层，并未取得建筑工程规划许可证或者建筑工程建设许可证，也不能办理产权登记，本质上，诉争房屋系违法建筑；2、原告与被告签订的的买卖合同的标的物违法，属于合同法第52条第5项规定的违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当无效。无效的合同，自始无效，原告彭程与被告林坦对于签订合同都有过错，且合同尚未履行，原被告均无任何损失，所以互相不负任何赔偿责任，所以原告应当无息返还被告支付的10万元定金。”

吴忧和李亦柯交换了一个眼神，果然元武运用“违反法律、行政法规的强制性规定”这一诉讼策略。

吴忧和李亦柯都不禁露出了喜色，犹如考生考试压中了考题一般。

李亦柯：“原告认为合同是有效的，不认同被告提出的无效合同的法。”

行使合同解除权的前提是合同必须是成立生效的，无效的合同自始无效，解除权便无从谈起，更无须承担违约责任。

根据合同法第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一因不可抗力致使不能实现合同目的；二在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五法律规定的其他情形。

吴忧和李亦柯的策略是引用合同法第94条第三项的规定，行使法定的合同解除权。

而元武则要论证合同是无效的，林坦不需要承担任何违约责任，并且定金还能返还。

覃涵明白，这是本案的一个关键点：“这个问题，待到法庭辩论阶段再展开讨论。下面，先进行举证质证，原告先举证。”

李亦柯：“原告向法庭提交以下几份证据：1、原告彭程与被告林坦签订的房屋买卖合同一份，证明原被告之间的买卖关系；2、微信截图一份，证明经原告彭程催告，被告明确表示将不履行合同义务的事实。”七八中文天才一秒记住ωωω.78zω.còмм.⒎8zщ.cóм

覃涵：“被告质证。”

元武：“对原告提交的第一份证据房屋买卖合同真实性和证明对象无异议；对第二份证据微信截图的真实性无异议，但对证明对象有异议，被告认为，原被告之间签订的房屋买卖合同，因标的物违法，所以合同本身是无效的，无效的合同，被告不需要继续负担履约责任。”

庭审博弈中，最重要的就是思路不能被对方绕偏，顺着对方的思路去驳斥，而是要紧紧站稳自己的立场。

覃涵：“被告举证。”

元武：“被告向法庭提交两份证据，第一份证据是诉争房屋的不动产所有权证书复印件，证明诉争房屋第二层没有获得任何规划手续、没有取得不动产所有权，将来也不可能取得不动产所有权，是违法建筑；第二份证据是原、被告之间的微信聊截图，证明被告林坦已经向原告彭程表示，双方之间签订的合同是无效合同，自己无需再履行付款义务，而不是被告违约；第三份证据是被告林坦向原告彭程支付10万元定金的转账凭证以及收据，证明被告林坦向原告彭程支付了10万元定金的事实，彭程应当将10万元定金返还被告林坦所樱”

覃涵：“原告质证。”

李亦柯：“对被告提交的第一份证据真实性无异议，但证明对象有异议，诉争房屋附有违法建筑，并不必然导致合同的无效，本质上，一个是债权行为，一个是物权行为，两者是两个法律关系。这在之后的法庭辩论阶段，我们会展开论述。”

原本低头看案卷的覃涵微微抬起头，望向李亦柯，显然是被李亦柯的观点所吸引。

“对被告提交的第二份证据，原被告之间的微信截图真实性没有异议，对证明对象有异议，买卖合同是有效合同，被告不履行合同应当承担违约责任；对被告提交的第三份证据转账凭证和收据，真实性无异议，原告彭程确实收到了被告林坦在合同签订当日支付的10万元履约保证金，但是因为被告林坦违约，应当适用定金罚则，原告没收被告支付的定金。”

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要定了定金条款，无论合同当事人哪方违约，都要承担与定金数额相等的损失。换句话，就是如果是支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所樱如果是收取定金的一方违约，则除返还支付方支付的定金外，还应支付给支付方定金相等数额的钱款。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。

覃涵问：“双方对事实部分还有没有补充？”

李亦柯：“没樱”

元武：“没樱”

听到这里，覃涵已经非常清楚，这个案件的事实部分不复杂，原、被告双方对事实部分也没有任何争议，争议的焦点在于标的物违法是否导致债权合同违法。

这岂止是这个案件的难题，整个理论界和实务界也对此争论不休。

但是就是这样棘手的案件，才有挑战性。

覃涵看向吴忧和元武，她很期待两个律师法庭辩论阶段的立论。

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