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第五百三十九章 天 生 的 劳 碌 命（第1页）

镇旦大厦是临黄浦江最近、景观最佳的高级办公楼，圣达集团在其购买了三层做为集团在上海的总部。大厦与香格里拉大酒店，上海国际会议中心，东方明珠塔和上海海洋水族馆为邻。

室内采用古典高雅的欧洲宫廷式建筑风格，大堂挑高12米，以金色为主色系，欧洲宫廷式穹顶设计，精美的吊顶灯饰，充分展现大楼古今合壁和稳重气派的形象。

秦凡被集团公司给他配备的秘书萧莹引导到小型豪华的会议室里，苏剑、艾谷、李显政、鲁冲、张玮等，还有从香港赶来的老杨和公司聘请的总经理詹姆斯.威尔，除了杨雄、被逐出的章强和在美待产的唐月，公司的董事成员基本上来齐了。

董事会的议题是秦凡提出的：计划在年底前，圣达商业地产公司筹建商业规划研究院、商业地产建设团队、商业管理公司，要形成圣达商业地产的完整产业链。

至于公司架构上，秦凡提议将集团和商业地产总部机构彻底分离，即“人、财、事”分离。

为提高风险控制能力，圣达内部对集团的决策程序、决策内容、决策标准等进行讨论，最终形成事关投资决策、项目决策、租金决策的3个核心文件。

......

听到下面嗡嗡的议论声，秦凡敲了敲桌面，继续道：“圣达的财务体系也要规定工程成本、营销成本以及管理成本等3项刚性指标，不能超支—即使利润超额也不能例外。要建立成本预警制度，成本支出只要超出计划书的范围，有关部门要向总裁和董事长提出警示与分析报告。”

秦凡的提议得到苏剑和李显政的支持，艾谷虽然有些微词，却拿不出更好的解决预案，至于鲁冲和张玮一直是苏剑和秦凡指哪打哪的干将，自然也没有什么意见，而香港来的老杨和詹姆斯.威尔，都是带着耳朵来的。

......

在通过秦凡的提议后，艾谷拿出投资部在各地的考察报告，经过运算，如果按上海项目的三分之一计算，总投入也要上千亿资金。

秦凡把考察报告看了看，先听听他们的看法和想法，嗡嗡议论了一会后，都觉得摊子铺得太大，一时不慎，就有可能像多诺米骨牌一样产生连续倒塌。

“而且投入巨大，势必要向银行贷款，银行给贷还好点，如果银行紧缩银根，光靠公司现有的资金是难以为持的。”艾谷提醒道。

秦凡一边听着他们的商议，一边翻看萧秘书送来的《关于万达目前的发展现状报告》，这是按照他的建议成立的调查监督部，近期对万达的调查分析。

根据报告所述：老王自去年就与沃尔玛谈判，希望其入驻长春万达项目，但苦心之下换来的仅是沃尔玛客气地表示有兴趣的信函。一年后，沃尔玛与万达在极其苛刻的条件下签约。而这次合作也奠定了日后沃尔玛入驻+底商销售的早期模式。

秦凡知道这时老王扮演的仅是国际零售业巨头与地方政府之间的中介者和平台租售者的小角色，不过沃尔玛的全产业链整合、无缝连接、客户拉动等策略也极大地震撼了老王。

以沃尔玛与供应商的关系为例，万达如法炮制，与各大主力店签订战略协议，约定城市选择，租金水平、优惠条件等以批量谈判的方式提高效率;万达与各个主力店在开店之前进行协商，内容涉及城市、地段、规划设计指标等。

这些通常被业内外包的工作则直接由万达规划院、商务部以及物业管理公司等亲力亲为。

而之后为了摆脱对沃尔玛的依赖，老王试图对产品及商业模式进行前所未有的创新-----源于室外步行街模式的大体量街区组合店。

这一设计存在严重缺陷—定位为纯商业，零售比重高达80%，主力店却相对独立，室外街区无法聚敛人气;具体业态组合上，主力店比例过重且租金低，老王被迫依赖分散出售店铺物业回笼资金，这导致店面售价过高，出售乏力。

......

秦凡点着桌上的两份报告，极力回想它们在这时的经营漏洞，手指有规律地点着，不知什么时候大家安静下来，都看着秦凡不停点着桌面的手指。

“都商议好了，有什么好的建议都说说。”秦凡停止手指的敲动，对他们笑道。

“我们有什么好的主意，这个项目本就是你首先提议的，复制到全国也是你提出来的，资金分配，怎么投入你应该心里都有主意了，说出来让我们听一听。”苏剑代表大家问道。

秦凡知道这是大家对他的信任，没有这份信任，在他们的认知范围内绝不会跟着他“胡闹”的。

秦凡便把自己的想法说给众人：一是目前拿地只考虑一、二线城市，二是在拿地策略方面，有“二拿二不拿”（即城市里的老城不拿，CBD区域的不拿，只拿城市的新区和政务中心）。

三是提出打造一座圣达广场，即是一个城市中心。圣达广场要直接嵌入公众的衣食住行，影响无数居民的城市生活。不仅要提供丰富的就业岗位，还会给当地政府带去稳定的税收，拉动周围的房价。

最终要做到-----拿地不是找上门，而是被政府送上门。

而且说到做到，工程速度快，从拿地到开业最长2年，让一个不毛之地变成繁华商都，繁荣了城市，解决了就业，也增加了税收。

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